• 不動産投資
  • 2017/4/10

競売物件で不動産投資を始める人が知っておくべき基本と落札までの流れ

競売物件は一般に流通している不動産より格安で手に入るので、競売物件を活用した不動産投資なら投資利回りも良いのでは?とお考えの方は多いのではないでしょうか。賃貸経営では不動産の取得がそのまま仕入れになるため、仕入れ価格が安ければその分だけ投資利回りが良くなり、賃貸経営も成功しやすくなります。

このことに魅力を感じた人が多くなり、不動産投資に競売物件を活用することがちょっとしたブームにもなっています。

そこでこの記事では、

  • そもそも競売物件とは何か
  • 競売物件のメリットとデメリット
  • 実際に不動産投資をする流れ
  • 競売物件を巡る最新事情 

などの情報をまとめています。

不動産投資に競売物件をお考えの方は、ぜひ最後までお読みください。 

新築一棟投資法

1、魅力がいっぱい?競売物件の不動産投資

(1)そもそも、競売物件とは?

競売物件とは、裁判所の競売手続きによって売却される不動産のことです。競売、つまりオークション形式で売却されるのでこのような名前になっていますが、「きょうばい」ではなく「けいばい」と読むのもひとつの特徴です。

住宅ローンなど借金の際に担保となっていた不動産が、債務不履行(お金を返さなかった)によって差し押さえられ、担保を換金するために裁判所に競売を依頼して売りに出されたものが大半です。

所有者が自らの意思で売りに出した不動産ではなく、裁判所の手続きによって強制的に売りに出された不動産であることが大きなポイントです。

売りに出される手続きは特殊ですが、不動産自体は戸建住宅やマンション、土地、オフィスビル、店舗など一般の不動産と何ら変わりません。

(2)格安で購入できる競売物件

競売物件が注目を集めている最大の理由は、一般の不動産流通と違って格安で物件を入手できる可能性があるからです。所有者が自らの意思で売りに出している不動産の場合は売主の意向が強く反映されるので相場より安く買うのは難しいかも知れませんが、裁判所による競売であれば所有者の意思とは別の手続きで売却が進められるため、所有者に「その価格なら売らない」という権限はありません

競売手続きで最も高い価格で入札をした人のものとなるため、うまく落札できれば相場よりかなり安く不動産を購入できるというわけです。 

(3)不動産投資初心者と競売物件

一般に流通している不動産と何ら変わらない物件を格安で入手できるかも知れないということで競売物件を活用した不動産投資に注目が集まっていますが、安いものには必ず理由があります。「不動産に掘り出し物無し」という格言もあるように、不動産で安いものを購入するということには、かなりの副産物があります。

詳しくは「3、競売物件への不動産投資 デメリットとは?」で解説しますが、不動産投資の初心者が価格の安さだけで安易に手を出すのはおすすめできません。物件に厄介な占有者がいたり、そのままでは到底使用できない状態であったりと、初心者には手に負えない状態であることが多いため、競売物件は不動産投資の中上級者向きであるというのが一般的な認識です。 

(4)競売物件の代行サービス

不動産投資の初心者にはおすすめできないと述べた競売物件ですが、依然として個人の不動産投資家による競売物件への関心は高く、そのための代行サービスも登場しています。

例えば、業界大手の「競売くん」は入札前から物件の引き渡しまでフルサポートのサービスを提供しているので特に初心者はこうしたプロのサービスを利用するべきでしょう。 

競売くん

(5)競売物件への不動産投資が適している人とは?

ここまで不動産投資初心者にとって競売物件はとても手強い存在であると解説してきました。では、競売物件投資はどんな人に適しているのでしょうか?主に考えられるのは、以下のようなシチュエーションの人です。

  • 不動産投資に対する豊富な経験がある
  • 対象の競売物件に対して思い入れがあり、どうしても手に入れたい

この他にも考えられるシチュエーションはありますが、それらに共通しているのは「安さだけにメリットを求める」ことへのリスクです。安いということだけで競売物件を見ると、それ以外のデメリットで大変な思いをする可能性が高く、近年では競争率が高くなることによって肝心の安さについてもメリットが薄れてきている面があります。

上記などの理由で、初心者が競売物件をどうしても購入したいという場合は前項で解説した代行サービスの利用を検討してください。

(6)競売物件でローンを利用できる?

結論から先に述べますと、競売物件であっても不動産の購入に変わりはないのでローンは利用できます。自己居住向けであれば住宅ローン、投資向けであれば不動産投資ローンがそれぞれ利用可能です。

ただし、現実問題として素人が自己居住のために競売物件を落札することは金融機関も想定しておらず、実際に住宅ローンの融資を受けるためには不動産業者の関与が必須です。競売物件への入札を検討している段階から不動産業者や代行業者に相談をした上で、入札前に打診をしておくのがセオリーです。

これは投資向け物件の場合も同じで、不動産業者や代行業者に事前に相談をした上で金融機関にも打診をしておくことで融資が現実味を帯びます。この場合、都市銀行よりも地域に密着した信用金庫や地方銀行などの金融機関のほうが審査も早く通りやすい傾向があるため、その点も含めて打診先の金融機関を選んでください。 

2、競売物件への不動産投資 メリットとは?

(1)格安で取得できる

競売物件に注目が集まっている最大の理由は、価格の安さです。一般流通価格の6割から7割程度で入手できることもあるため(「競売くん」より)、格安で物件の仕入れに成功すれば不動産投資の利回りは格段に向上し、成功する確率は飛躍的に高くなります。 

(2)無借金での投資も可能

不動産投資に付き物なのが融資、つまり借金ですが、特に個人投資家の場合は借金をしないのに越したことはありません。空室期間や家賃相場の下落などといったリスク要因に対しても無借金であることはとても強みになるので、落札価格によっては無借金での投資が可能なのは、不動産投資の成功確率を高めてくれます。 

3、競売物件への不動産投資 デメリットとは?

(1)占有者がいる場合がある

競売物件の多くは、住宅ローンを支払えなかった、返済不能になった借金の担保となっていたなど、所有者にとって不本意な状況で売りに出されたものです。そのため占有者(=前の所有者)がそのまま居住していることも多く、この占有者に退去してもらうことがひとつの関門になります。

立ち退き料を求められる場合や、長年住んできた自宅からの退去に難色を示す人など、一筋縄ではいかないことも多いのが現実です。

(2)物件の状態が悪い場合がある

一般の不動産流通と違い、物件の状態が分かりづらいのも競売物件の特徴です。3点セットと呼ばれる「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」は開示されている情報なので、そこから物件の情報を得ることはできるのですが、あくまでも裁判所が作成した資料であって不動産業者が調べたものではありません。

建物の細かい傷みや室内の状態など、現況調査報告書だけでは分からないこともたくさんあります。落札してみたもののゴミ屋敷だった、白アリの被害が深刻だった、大量の放置物があった…このような状態にあっても不思議ではないという認識が必要です。

安く入手できる可能性があるとは言え、不動産投資に不向きな物件も多数あるということです。

(3)物件の全リスクを自分で負うことになる

一般の不動産流通では宅地建物取引業法が適用され、取引の健全性や購入者の権利が保護される仕組みが確立しています。しかし競売物件は裁判所によって物件を換金するために売りに出されるものなので、適用される法律は民事執行法です。宅地建物取引業法と違って瑕疵担保()もなく、物件に重大な欠陥があったとしても保障はありません

物件の全リスクを負うことと引き換えに、その分安く購入できる可能性があるというわけです。

瑕疵担保…物件の重大な欠陥に対し、契約の解除や損害賠償などが保証される仕組みで、購入者の権利を保護するために設けられているもの。

4、競売物件投資の流れ

(1)不動産競売の参加資格

裁判所による不動産競売には、基本的に誰でも入札できます。ただし、以下の人は除外されます。 

  • 債務者
  • 裁判所が買受の申出人を一定の資格を有する者に制限した場合(例えば農地など公告に記載されます。)その資格を有しない者
  • 談合、入札妨害等売却の適正な実施を妨げる行為をした者等(民事執行法714)

出典:裁判所ホームページ「不動産競売期間入札のあらまし

債務者は当事者なので参加資格がありません。また、2番目にある「裁判所による制限」とは、不動産取引に一定の制限がある物件の場合が該当します。例えば農地の売買は農業委員会の承認が必要で誰にでも自由に売却はできないため、その制限を受けるというケースなどです。

3番目の項目は、平たく言えば「ルール違反をした人は参加資格なし」ということです。

(2)競売物件を入手するまで

競売物件の入手を検討する段階から実施の引き渡しまで、おおまかな流れを解説します。

①競売物件の情報収集、選定

最初に対象となる物件の選定をします。裁判所の競売物件情報をねっとで検索できるサイトがあるので、希望する地域や沿線などから有望な物件がないか探してみてください。

なお、競売物件の選び方についてはポイントを「5、競売物件の選び方、失敗しないための注意点」にもまとめています。そちらも併せてご参照ください。

  • 不動産競売物件情報サイト「BIT

東京地方裁判所民事部が提供している不動産競売物件情報サイトです。いわゆる3点セットを閲覧することができます。東京地裁が設けているサイトですが、日本全国の情報を閲覧可能です。

一般社団法人不動産競売流通協会が開設している、日本全国の競売情報サイトです。まるで不動産情報サイトのような使い勝手で競売物件の情報を閲覧できます。 

競売物件の情報を収集するのに欠かせない3点セットとは、以下の3つの書類のことです。

  • 現況調査報告書

物件の現地調査結果が記載された書類です。物件そのものの不動産としての情報だけでなく占有者の有無、いる場合はその人の名前や状況なども記載されています。

ただし、情報を収集したのは裁判所の執行官なので、若干お役所仕事の側面があります。実際に入札をするとなったらさらに詳しい情報を代行サービスなど専門の業者に依頼して収集する必要があるでしょう。

  • 評価書

築年数や権利関係、図面などが記載されている書類で、不動産鑑定士が作成したものです。適正価格に関する評価も記載されているため、その物件の相場観を知るのにも役立ちます。

  • 物件明細書

物件の権利関係など、裁判所からの所見が述べられている書類です。競売物件特有の注意点などが記載されているので、とても重要な情報もあります。

これらの情報をもとに対象の物件の入札価格を想定し、予算を決めます。予算が現金だけで用意できない場合は、この段階で融資を受けるための打診をしておきます。

②入札

競売物件には入札期限が設けられているので、その期限までに入札手続きを行います。


出典:不動産競売物件情報サイト「BIT

入札に必要なものは、以下の通りです。

  • 入札書用紙,白封筒,茶封筒,保証金振込証明書用紙(執行官室で交付します。)
  • 買受申出の保証(保証の額は公告に記載してあります。)
  • 印鑑
  • 資格証明書(申出人が法人の場合)
  • 住民票(申出人が個人の場合)
  • 委任状
  • 共同入札希望の場合は執行官の許可書
  • 買受適格証明書(農地の場合)

出典:裁判所ホームページ「不動産競売期間入札のあらまし

これら必要なものを揃えて、裁判所の執行官に直接提出もしくは郵送にて送付します。

③開札

それぞれの競売物件に開示されている開札期日に、入札結果が発表されます。


出典:不動産競売物件情報サイト「BIT

開札の結果は裁判所、もしくは不動産競売物件情報サイト「BIT」でも確認可能です。

④売却許可決定

落札した人(=最高額で入札をしていた人)に対して、裁判所が売却許可決定を出します。1週間の異議申立期間が設けられているので、確定はその1週間後です。

⑥明け渡し交渉(占有者がいる場合)

占有者がいる場合は、その人に物件を明け渡してもらう必要があります。不本意な形で所有している不動産が人手に渡ってしまったので一筋縄でいかない場合が多いですが、この時点では落札者が決まっただけで購入したわけではないので、うまくいかない場合は粘り強く交渉することになります。

⑥代金の納付

落札者が確定し、売却許可決定が出ると裁判所から代金納付期限通知書が届きます。この書類の内容に従って代金を納付することで、晴れてその競売物件は落札者の所有となります。

⑦引き渡し命令

代金納付によって所有権を得ると、占有者に対して明け渡しの「交渉」ではなく「命令」を発することが可能になります。交渉が不調に終わって物件を明け渡してもらえない時は引き渡し命令を申し立てるステップに進みます。

引き渡し命令にも従わないという場合は、最後の手段として強制執行の申し立てもできます。

ただし、占有者の中には強制執行には費用が掛かることを知っていて、その費用を支払うのであれば立ち退き料として支払ってほしいと求めてくるケースがあります。これを落としどころとするか、強制執行に踏み切るかは落札者の判断です。

⑧登記識別情報通知書の送達

代金納付によって所有権を得たことを証明する書類として、登記識別情報通知書が裁判所から届きます。これは権利証と同等の効力を持っているので、紛失しないように保管しておきましょう。

⑨物件引き渡し

登記識別情報通知書が届き、占有者が退去したことで名実ともに物件は落札者のものとなります。賃貸不動産として活用する場合のリフォームや修繕などは、この時点から行うことになります。

(3)出口戦略

不動産投資には必ず、出口があります。それは競売物件投資であっても例外ではありません。取得した競売物件を利益につなげる選択肢は2つです。

  • 転売
  • 賃貸経営

転売の場合は取得価格を上回る価格で売却することで差益を狙い、賃貸経営の場合は家賃収入の積算によって取得価格を上回る収入を狙うものです。不動産業者などの意見を取り入れながら、取得したはいいもののどうやって活用するのが良いか分からないということにならないよう、入札前に出口戦略を描いていくことは重要です。 

5、競売物件の選び方、失敗しないための注意点

(1)競売物件を利回りで選ぶ

競売物件は取得価格の安さが最大のメリットです。ただし、物件の状態は決して良いとは言えず賃貸物件として使い物になるようにするためにはリフォームなどの費用が必要です。競売物件が安いと言っても賃貸物件にするまでに必要な費用を実質的な取得価格として考えなければなりません。

(2)競売物件をタイプ、築年数で選ぶ

競売物件投資を成功させるためには、入居者に長期的に住んでもらうことも重要です。そのためには流動性が高い単身者向け物件よりもファミリー向け物件が適しています。ファミリー物件となると都市部ではファミリータイプのマンション、郊外では戸建住宅が有望です。

次に、築年数についてはあまり古すぎないものが望ましいでしょう。競売では一般の不動産流通ほど取得価格が築年数による影響を受けないため、平成元年以降に建てられた物件などを目安にするのが良いと思います。

(3)必ず裁判所で情報を確認する

競売は裁判所が行っているので、その情報は裁判所に集約されています。特に元所有者に関する情報は重要なので、執行官とのやり取りなどが記載された資料に目を通すことは必須です。

元所有者、つまり占有者とのトラブルが競売物件投資では大きなリスクなので、裁判所の資料から占有者の人物像が分かるのはとても有益です。

(4)物件の現地に行ってみる

安いとは言え、競売物件への投資は数百万円単位の買い物です。物件の現地を見ずに購入するのはとてもリスクが高く、何かとトラブルが付き物の競売物件であればなおさらです。

そこで、物件の現地に足を運んで自分の目で物件を見ることを強くおすすめします。売り出し物件ではないので内覧はできませんが、外観からでも分かることはたくさんあります。また、周辺住民に話を聞く機会があれば、可能な限り情報収集をしてみましょう。

6、競売物件投資の最新事情と情報収集術

(1)競売価格が高騰?

格安の競売物件を活用した不動産投資がちょっとしたブームになったこともあり、プロの不動産業者だけでなく個人投資家が裁判所の競売に参入する事例が増えています。入札件数が増えることは落札価格を押し上げることになるので、近年では競売物件にあまり旨みがなくなったという声も聞かれます。

一般の不動産と違って落札後(=購入後)の苦労が格段に多いことから割に合わないと感じる人も多く、今後は競売物件の「お得感」がさらに損なわれるかも知れません。

(2)競売物件よりも築古物件?

競売物件は越えなければならない関門が多く、その中には個人投資家や不動産投資の初心者には太刀打ちできないような問題も含まれていることから、最近では競売物件よりも築古の物件を狙うことに妙味があるという意見もあります。

築古物件、通称「ボロ物件」と呼ばれている物件もメリットは価格の安さですが、競売物件とは違って以下のようなメリットがあります。

  • 占有者の退去に関する交渉、トラブルと無縁
  • 事前に収集できる物件情報が多くて正確
  • 宅地建物取引業法が適用されるため購入者の権利が保護されている

このように競売物件ではデメリット、リスクとされている部分の心配がないのは魅力的です。

しかし、その一方で注意点もあります。

  • 物件の傷み具合によっては大規模な修繕を要する場合がある
  • 198161日より前に建築確認を受けて建てられた物件は耐震基準が古く耐震性に劣る

いずれも建物の状態に関するものなので、建物の状態を見極めることができれば競売物件よりもお得感のある物件に出会えるかも知れません。

(3)競売物件投資をしているオーナーのブログ3選

実際に競売物件投資をしている人の中にはブログを開設して逐一状況を公開している人がいます。これらの人たちが発信している情報はとても生々しいもので参考になることも多いので、その内容を楽しむ感覚でぜひ読んでみてください。

①めざせ不動産投資で月々20万のキャッシュフロー!
  

②競売への挑戦! |健美家

③ヤフオクで軍資金を作って裁判所で競売物件を購入、賃貸中。激安物件で高利回り、ローン要らずの不動産投資

まとめ

安い競売物件をうまく入手して不動産投資を始めたいとお考えの方にとって、ここまでお読みいただいていかがですか?大まかな流れや基本的な知識を網羅していただいた上で、「それでもやってみたい」という方はチャレンジをする価値があると思います。

しかし、やはり面倒なことが多そうとお感じの場合は、基本的に代行サービスに委ねるか、手を出さないのが得策でしょう。

格安と言ってもポケットマネーで買えるような不動産はないので、メリットとデメリットを考慮した上で熟考されることをおすすめします。

 

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