マンションオーナーになるために知っておきたい10個のこと

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マンションと青空この記事をお読みの方の中で、投資用マンションを購入して、マンションオーナーになることにご興味がある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

確かに「マンションを持っている」ということはステータスではありますが、失敗しないためにはリスクなど知識をきちんと身につけておく必要があります。

そこで今回は、

  • マンションオーナーになるメリット
  • まだ間に合う?今の投資マンション市場は?
  • 今の投資マンションの利回りの相場
  • マンション購入の流れ
  • 自分に適したマンションを選ぶために知っておきたい投資用マンションの種類
  • 失敗しないためには?良い投資マンションを選ぶ際のポイント
  • 投資マンションを探すには?
  • 優秀な不動産投資会社を探す
  • 不動産投資ローンを利用するには?
  • マンション収入による不動産所得の確定申告

などについて書いていきますので、ご参考になれば幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次 

1、マンションオーナーになるメリット
2、まだ間に合う?今の投資マンション市場は?
3、今の投資マンションの利回りの相場
4、マンション購入の流れ
5、自分に適したマンションを選ぶために知っておきたい投資用マンションの種類
6、失敗しないためには?良い投資マンションを選ぶ際のポイント
7、投資用マンションを探すには?
8、優秀な不動産投資会社を探す
9、不動産投資ローンを利用するには?
10、マンション収入による不動産所得の確定申告

1、マンションオーナーになるメリット

マンションオーナーになることにより、以下のようなメリットがあります。

  • (1)収益を得ることができる
  • (2)実物資産投資の強み
  • (3)相続・贈与税の対策として有効
  • (4)借入により少ない自己資金で始められる
  • (5)生命保険の代わりになる
  • (6)私的年金になる

では、順番にみていきましょう。

(1)収益を得ることができる

マンションオーナーになるメリットとしてまず挙げられるのが収益を得ることができるということでしょう。収益の種類としては具体的には以下の2つがあります。

①インカムゲイン

第三者に賃貸により家賃収入を得ること

②キャピタルゲイン

購入時と売却時の差額で利益を得ること

(2)実物資産投資の強み

株や債券などの投資商品は、発行会社の破綻などにより全ての投資が無価値になるという大きなリスクに対して、マンション投資は、例えマンションの価値が下がったとしても、実物資産が残るという大きな強みがあります。

(3)相続・贈与税の対策として有効

①マンションの相続税の仕組みについて

相続や贈与税の税金に計算する際に、現金や有価証券の場合は、時価に対して課税対象となるため税金が高くなります。

一方、マンションの場合は、土地は公示地価の80%位で、建物は一般的には固定資産課税台帳に記載している固定資産税評価額に基いて評価します。大体建築費用の50〜60%で評価されることが多いです。

また、投資用不動産で第三者に賃貸することで、評価額は更に30%が控除され、現金に比べ約1/3の評価となり、相続・贈与税としてともて有効と言えるでしょう。

 ②マンションで相続した場合の相続税評価額のシミュレーション

同じく1億円を現金と投資不動産で相続した場合の評価額を見てみましょう。

■現金1億円を相続した場合

相続税の評価額:1億円

■時価1億円で、評価額が4,000万円の投資マンションを相続した場合

  • 建物評価額:2,000万円
  • 土地評価額:2,000万円

相続税の評価額:2,200万円

<計算方法>

1、建物

2,000万円×0.7=1,400万円

2、土地

2.000万円×0.8×0.5(小規模宅地の評価減)=800万円

3、評価額合計

1,400万円+800万円=2,200万円

4、結果

結果として、現金で1億円で相続した場合の評価額は不動産で相続するより「7,800万円」も多くなるということになります。

従って、不動産は相続税対策として有効的と言えるでしょう。

不動産の相続税計算については、詳しく「不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて」をご参照ください。

(4)借入により少ない自己資金で始められる

マンション投資は、ご購入予定の物件を担保に金融機関から購入資金を借入する事が可能です。

ローンを活用すれば、少額の自己資金で不動産を購入することができ、家賃収入の収益を得ることが可能です。

(5)生命保険の代わりになる

融資によりマンションを購入する際に、団体信用生命保険に加入しなければなりません。

万が一ご本人が返済期間中に死亡または高度障碍者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済されます。

残されたご家族には、無借金のマンションを残し、毎月安定した家賃収入もあります。残される家族には生命保険のような役割も果たせるのは、マンション投資の大きな特徴と言えるでしょう。

(6)私的年金になる

日本の年金は、少子高齢化により財源不足だけではなく、厚生年金も負担する保険料額だけ増大していき、年金の受給額は減少傾向になります。

マンション投資の場合、ローンの返済は家賃収入が補ってくれますので、今のうちから収益不動産投資を始めれば、賃料収入で長期的・安定的に資産形成していくことができます。

定年までに完済をすれば、公的年金に加えて家賃収入が私的年金となり、安定した老後生活がおくれるでしょう。

マンションオーナーになるメリットについては、詳しく「これからマンション投資は儲かる?安定収益を得るために知っておくべき5つのこと」をご参照ください。

一方、マンションオーナーになるデメリットについては、詳しく「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」をご参照ください。

2、まだ間に合う?今の投資マンション市場は?

2013年に引き続きマンション価格が上昇している中、今からでもマンション経営に間に合うかが気になる方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

(1)現在の中古マンションの価格は?

下記東日本不動産流通機構が2015年1月に発表した最新データを見て頂ければ分かりますが、東京都の中古マンションの価格は2014年に引き続き上昇を見せています。

スクリーンショット 2015-04-09 16.14.22

(2)東京オリンピック開催の不動産価格の影響について

東京オリンピック開催によって、不動産市場では主に以下のような動きを見せています。

  • マンション価格が上昇している
  • 人件費の上昇問題
  • テナントも注目している

など。オリンピック開催に向けて、今後不動産の価格が上昇の観点から注目のエリアなどについて詳しくは「今は買い時?東京オリンピック開催の不動産価格への影響について」をご参照ください。

3、今の投資マンションの利回りの相場

今売れている投資マンションの表面利回りの相場は以下のようになっています。

(1)東京都心部の一等地

  • 築浅(築年数が10年以内)物件:4%台
  • 築古(築年数が10年以上)物件:6〜7%

(2)東京23区

  • 大体8〜9%

が一つの目安になるでしょう。

マンション価格の上昇により、利回りが下がっているのが実情と言えるでしょう。

4、マンション購入の流れ

最後に、マンション購入の流れについてみてみましょう。

大きくは以下のような流れになります。

  1. 予算決め
  2. 物件条件を決める
  3. 不動産投資会社を選ぶ
  4. 現地確認
  5. 買付証明書を提出
  6. 宅地建物取引主任者から「重要事項説明書」の説明を受ける
  7. 売買契約書を締結(手付金を支払う)
  8. (融資を受ける方)不動産投資ローンの審査を受ける
  9. 決済・引渡しを行う
  10. (管理会社を依頼する場合)賃貸管理会社を選ぶ

詳しい内容については、「不動産投資は意外と儲からない?それでも不動産を購入すべき理由」をご参照ください。

5、自分に適したマンションを選ぶために知っておきたい投資用マンションの種類

マンション投資と言っても、区分マンションと一棟マンションと2つのタイプがあり、また、新築か中古によって投資金額、リスクや収益性も異なります。

以下にて詳しく説明していきますので、自分の条件に合せて、参考にしてみてください。

(1)一棟 VS 区分

一般的には、区分マンションの方は投資金額が少ないため、手軽に始められることから人気を集めています。

以下にて一棟マンションと比較した場合の区分マンションのメリットとデメリットを説明していきますので、参考にしてみてください。

①   区分マンション投資のメリット

まず、一棟マンションと比較した区分マンションのメリットとして、大きく以下の3つがあります。

  • 投資金額が安いため始めやすい
  • 高利回りが期待できる
  • 経営管理に手間がかからない

②   区分マンション投資のデメリット

一方、デメリットとしては以下の3つが挙げられます。

  • 投資金額が少ないため、リターンも少ない
  • 資産は建物のみ
  • 空室になった場合、収入がゼロになる

詳しい内容については「ワンルームマンション投資を失敗しないために知っておくべき5つのこと」をご参照ください。

(2)新築 VS 中古

新築物件と中古物件で迷われている方も少なくないでしょう。

続いて新築物件と比較した中古物件のメリットとデメリットについて説明していきますので、参考にしてみてください。

①   中古物件のメリット

中古物件には大きく以下のようなメリットがあります。

  • 初期費用が安く抑えられる
  • 個人売主が多く、物件価格に消費税がかからないケースが多い
  • 日当たりなど物件の状態を確認することができる
  • 周辺近隣の状況を確認することができる

など。

②   中古物件のデメリット

一方、デメリットとしては以下の3つが挙げられます。

  • 融資をする場合の担保力が低い
  • 物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある
  • (建築年数が古い場合)耐震性などの心配がある

詳しい内容については「中古不動産はトク?中古不動産のメリット・デメリットについて」をご参照ください。

6、失敗しないためには?良い投資マンションを選ぶ際のポイント

マンションオーナーとして、毎月安定した家賃収入を得るためには、物件の選び方が重要となります。具体的なポイントは以下の通りです。

  • (1)相場価格を知る
  • (2)空室になりにくい物件
  • (3)高利回りが期待できそうな物件

では、順番にみていきましょう。

(1)相場価格を知る

購入を検討されている物件の価格は適正であるかどうかは、物件の相場を知っておく必要があります。

実際の不動産の取引価格については、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」にて調べることが出来ますので、ぜひ利用してみてください。

(2)空室になりにくい物件

空室になりにくい物件とは、つまり賃貸として需要が高い物件のことです。具体的には以下のような条件が挙げられます。

  • ①   利便性がいい
  • ②   管理・メンテナンスがきちんとしている
  • ③   時代の流れに合った設備・仕様がある

では、それぞれについて見てみましょう。

①  利便性がいい

住居にしても、事務所にしても利便性がとても重要と言えます。

交通の面では、最寄り駅から徒歩10分以内、利用できる路線が多い、ターミナル駅に出やすいなどのポイントをチェックしましょう。

また、周辺環境としては、近くにコンビニエンスストアがあったり、飲食店が多いなどがチェックポイントと言えるでしょう。

なお、ファミリー向けの物件でしたら、近くに公園があるなどの公共施設も重用視されることになります。

②  管理・メンテナンスがきちんとしている

管理会社の雇った管理人が常駐し、共有部分などは常にきれいにされており、クレームなども迅速に丁寧に対応してくれるような管理状態が大切と言えるでしょう。

また、修繕計画がきちんとあるか、定期点検も行っているかもチェックするようにしましょう。

③  時代の流れに合った設備・仕様がある

マンションの賃貸の条件として、利便性もそうですが、間取りや広さ、設備なども重視されています。例えば、バストイレが一体の物件に比較して別々の方が人気があります。

その他最近では、セキュリティが借り手のニーズとして高まっていて、オートロックや防犯カメラの設置がされているかどうかもチェックしましょう。

詳しい内容については「不動産投資の物件選びについて知っておきたい8つのこと」をご参照ください。

(3)高利回りが期待できそうな物件

収益物件の販売図面を見たら一番最初に利回りの数字をチェックする方は少なくないのではないでしょうか。

ご存知の通り、収益物件はいくら収益が上がるかは、利回りに大きく左右されます。しかし、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の物件の収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。

なお、利回りが高い物件は、やはり「物件価格が割安であること」ことが大切な要因と言えるでしょう。そのような物件の探し方について詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」をご確認ください。

7、投資用マンションを探すには?

投資マンションを探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。

それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。

以下にて、不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

(1)シノケンハーモニー(新築物件)

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(2)日本不動産イニシアティブ(中古物件)

スクリーンショット 2016-09-25 10.12.27
⇒公式サイトはこちら

 

(3)東京ネットワース(新築物件)

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(4)スカイコート(新築物件)

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一方、住居ではなくオフィス投資にご興味がある方もいらっしゃるのではないでしょうか。その場合ぜひボルテックスの資料請求をしてみて下さい。

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8、優秀な不動産投資会社を探す

マンション投資で失敗しないためには、やはり優秀なパートナーつまり、不動産投資会社を探すことが大切と言えます。

以下のサイトで厳選された不動産投資会社の資料を無料にて一括で請求できます。クオカードがもらえるなどの利用特典もありますので、不動産投資会社を探されている方はぜひ利用してみてください。

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9、不動産投資ローンを利用するには?

マンションを購入する際に、不動産投資ローンの利用を検討されている方は少なくないでしょう。

不動産投資ローンは住宅ローンと違い、審査基準がかなり厳しくなっています。

(1)そもそも不動産投資ローンとは?

不動産投資ローンとは、投資用マンションなどの投資用不動産の購入資金を金融機関から借入れをすることです。

(2)不動産投資ローンのメリットとデメリット

①不動産投資ローンのメリット

まず、不動産投資ローンのメリットについてみてみましょう。

大きく以下の2つのメリットがあります。

  • レバレッジを効かせられる
  • 少ない自己資金でも始められる

など。

②不動産投資ローンのデメリット

一方、不動産投資ローンを利用することによって、現金で購入した場合と比較し、以下のようなデメリットがあります。

  • 空室によりローンの返済が厳しくなる
  • 売却の際に残債が残ってしまう可能性がある

など。

不動産投資ローンの内容や借入れの流れなどについては、詳しく「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」をご参照ください。

10、マンション収入による不動産所得の確定申告

マンションオーナーになり、マンション収入による不動産所得がある場合、確定申告を行う必要があります。

サラリーマンの方は、会社で行う年末調整とは別に、ご自身で確定申告を行う必要があります。

不動産所得の確定申告の必要な書類や流れについては、詳しく「確定申告時に知っておくと得する不動産所得の12個の経費とは」をご参照ください。

まとめ

今回はマンションオーナーについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。参考にして頂けると幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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