アパート経営の節税に関して知っておきたい4つのこと

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アパート経営 節税アパート経営をご検討中の方が気になることの一つに「アパート経営をしたら節税になるのか?」ということがあるのではないでしょうか。実際、節税になるのであればアパート経営をしようと考えている方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、

  • アパート経営とは
  • アパート経営で節税できる3つの税金
  • アパート経営をする場合の節税例
  • より節税に?不動産管理会社設立による節税とは?

などについて書いていきます。ご参考になれば幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、アパート経営とは

2、アパート経営で節税できる3つの税金

3、アパート経営をする場合の節税例

4、より節税に?不動産管理会社設立による節税とは?

1、アパート経営とは

そもそもアパート経営とは、アパートの所有者として各部屋を入居者に貸すことによって、毎月に賃料収入を得るという不動産投資の一種です。

ワンルームマンション投資との比較したメリット・デメリット等、アパート経営について詳しくは「アパート経営とは?アパート経営を成功させるために知っておきたい11のこと」をご参照下さい。

2、アパート経営で節税できる3つの税金

アパート経営をすることによって、以下の3つの税金を節税することができます。

  • (1)所得税
  • (2)住民税
  • (3)相続税

では、順番にみていきましょう。

(1)所得税の節税方法

①所得税について

所得税は、所得金額に対して課税されます。所得税は累進課税となっており、所得金額が多ければ多いほど、税率が上がり、納める税金も多くなります。

不動産所得は他の所得と「損益通算」する事ができますので、例えば、不動産所得で赤字となった場合、ほかに給与所得などがある場合、合計所得が少なくなり、結果として納める税金が少なくなります。これにより、確定申告をすることで「所得税の還付」を受けることができます。

②不動産所得の計算方法

アパート経営によって得られた不動産所得は、下記の計算式にて算出することができます。

「不動産所得=家賃収入ー必要諸経費」

つまり、必要諸経費をきちんと計上することで、家賃収入を上回り所得額が赤字になった場合、節税する事が可能となります。

具体的に、以下のような費用が計上することが可能です。 

  • 税金(固定資産税、都市計画税など)
  • 損害保険料(火災保険、地震保険など)
  • 修繕費(入居者が退去時のクリーニング費用など)
  • 賃貸管理会社管理費
  • 建物の減価償却
  • マンション管理会社管理費(管理費、修繕積立金など)
  • 税理士・弁護士などへの報酬
  • その他経費(交通費、ガソリン費用、交際費など)
  • 賃貸開始後に支払った借入金の利息(融資を受けた場合)

経費として申請する際には、必ずレシートもしくは領収書を提出する必要があります。日頃からレシートなどを取っておく習慣をつけましょう。

アパート経営において認められている経費について詳しくは「確定申告時に知っておくと得する不動産所得の12個の経費とは」をご参照下さい。

(2)住民税の節税方法

住民税は、所得税の納税額を元に算出されますので、所得税が節税できることによって、住民税も節税することができます。

(3)相続税の節税方法

現金や有価証券などは時価に対して課税するのとは違い、不動産を相続する場合、「固定資産台帳や路線価」などから算出されるため、納める相続税が実質的に安くなる傾向があります。

不動産の相続税の評価をする際に、

  • 土地:路線価の80%程度
  • 建物:建築費用の50〜50%前後
  • 賃貸の場合、建物の評価額は更に30%控除
  • 小規模宅地の特例により、土地の評価額が更に減額

など現金に比較して評価額を低くおさえることができます。

不動産で相続した場合の相続税評価額の計算方法について詳しくは「不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて」をご参照下さい。

3、アパート経営をする場合の節税例

実際にどのくらい節税になるかをイメージしてもらうため、節税の例を見ていきましょう。年収700万円の独身のサラリーマンの方がアパート経営をした場合、以下の通り56万円も所得税を節税することが出来ました。

不動産情報
物件価格 100,000,000
家賃(年) 6,000,000
管理費などの経費(年) 1,500,000
借入条件
借入金額 100,000,000
借入金利(変動) 3.00%
ローン返済額(年) 5,059,248
ローン年数 30
年間収入額
不動産収入額 -559,248
給与所得 7,000,000
※給与所得の金額=収入金額(源泉徴収される前の金額
額)-給与所得控除額
収入合計額(②+③) 6,440,752
所得税計算
給与所得金額
※②*23%−63,6000円
974,000
不動産所得と損益通算額 6,440,752
所得税額
※③*20%-427,500円
860,650
源泉徴収額 348,500
青色申告控除 100,000
所得税額(⑥-⑦−⑧) 412,150
所得税節税額(④−⑨) 561,849

4、より節税に?不動産管理会社設立による節税とは?

不動産管理会社を設立して、節税を考えている方も少なくないではないでしょうか。

不動産管理会社設立するにはメリットとデメリットがあるので、ご自身の所得状況などに合せて設立するかどうかを判断する必要があります。

(1)不動産管理会社を設立するメリットとは?

不動産管理会社を設立することには、大きく以下の5つのメリットが挙げられます。

  • 不動産所得が給与所得にすることができ、給与所得控除が受けられる
  • 経費の項目が増え節税対策の選択肢が広がる
  • 青色申告の損失繰越控除期間が9年間になる
  • 相続税対策として有効
  • 法人にすることにより税率が下がる可能性がある

など。

(2)不動産管理会社を設立するデメリットとは?

一方、不動産管理会社を設立することによって、以下のようなデメリットが挙げられます。

  • 税理士の報酬など維持・運営費用が発生する
  • 赤字の年でも最低限年間7万円の税金がかかる
  • 法人設立時諸費用がかかる
  • 社会保険に加入する義務が発生する
  • 個人より税務調査が入りやすくなる

など。詳しい内容について詳しくは「法人設立で節税になる?不動産管理会社設立のメリットと手順」をご参照下さい。

まとめ

今回はアパート経営の節税に書きましたがいかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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