アパート経営のリスクとは?事前に知っておきたい5つのこと

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risk management conceptアパート経営をしようか検討する中で、一番気になるのが「アパート経営のリスク」ではないでしょうか?

 そのリスクを知って事前の対策をすることこそが、アパート経営において最も重要と言っても過言ではないでしょう。

 今回は、

  • 不動産投資のリスクとは?
  • 区分マンションと比較したアパート経営のリスク
  • 土地活用によるアパート経営とは?
  • 投資アパートを探すには?
  • 失敗しない収益物件とは?

 などについて書いていきます。アパート経営を検討されている方にご参考になれば幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、不動産投資のリスクとは?

2、区分マンションと比較したアパート経営のリスク

3、土地活用によるアパート経営とは?

4、投資アパートを探すには?

5、失敗しない収益物件とは?

1、不動産投資のリスクとは?

まず、不動産投資そのもののリスクについてみてみましょう(ここでは不動産投資そのものについて説明します。次の「2、区分マンションと比較したアパート経営のリスク」にて区分マンション投資と比較したアパート経営のリスクを説明していきます)。

 大きく以下のようなリスクが挙げられます。

  • (1)空室リスク
  • (2)家賃滞納リスク
  • (3)金利上昇リスク
  • (4)賃貸管理会社の倒産リスク
  • (5)その他のリスク

では、それぞれについてみてみましょう。 

(1)空室リスク

不動産投資の中で空室リスクは最も大きなリスクとして挙げられます。せっかく購入したアパートが空室で収入がないと毎月の収支が赤字になってしまいます。

このリスクの回避策としては、

  • 利便性のいい立地の物件を選ぶ
  • 人気のある間取りや設備の物件を選ぶ
  • 家賃相場を知る
  • サービスの質の高い管理会社を選ぶ
  • 集客力の高い業者に入居者募集を依頼する
  • 入居したくなるような魅力的なサービスをつける

などが挙げられます。詳しい内容については「空室率を下げるために知っておきたい6つの空室対策」の記事をご参照ください。

(2)家賃滞納リスク

入居者が失業などによって家賃が滞納されるリスクも考えられます。

事前の回避策として

  • 賃貸管理会社に家賃の立て替えをしてもらう
  • 入居者審査を厳しくする

 などが挙げられます。

また、実際に家賃が滞納された事後の対策として、入居者を追い出す建物明渡訴訟があります。訴訟にはかなり手間や時間がかかりますので、事前に弁護士に相談してみるといいでしょう。

(3)金利上昇リスク

現在は超低金利の状態が続いていますが、いつまでも低金利の状態が続くとは限りません。融資返済期間中に金利が上昇するリスクが考えられます。

金利が上昇すると返済金額が高くなるので、融資を受ける前にきちんと返済シミュレーションをして、どのくらいの金利で利益が出なくなるかを事前に把握しておきましょう。

金利上昇リスクの回避策として、

  • 出来る限り繰上げ返済する

という方法が挙げられます。

なお、最近不動産投資ローンでも固定金利の商品が出たので、変動金利ではなく固定金利を選ぶのも一つの回避策と言えるでしょう(もっとも、固定金利の金利は変動金利の金利より高いので注意が必要)。

(4)賃貸管理会社の倒産リスク

他のリスクに比較すると可能性は低いですが、物件の賃貸管理を依頼している賃貸管理会社が倒産する、というリスクも考えられます。

このリスクの回避策としては、きちんと信頼できる管理会社を選ぶことです。

以下のようなポイントが挙げられます。 

  • 資本金が多い
  • 創業年数が長い
  • 従業員数が多い
  • 入居率が高い
  • 管理内容が充実している→例えば、空室保証サービスがついている、家賃滞納立て替え期間が長いなど
  • 実績がある→例えば、管理戸数が多いなど

(5)その他のリスク 

上記リスクの他に、家賃下落リスク、費用リスクなどが挙げられます。不動産投資のリスクについて詳しくは「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」をご参照ください。

2、区分マンションと比較したアパート経営のリスク

先ほどは不動産投資のリスクそのもののを説明してきました。その上でやはり不動産投資を進めてみたいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。

その場合でも、「アパート経営と区分マンション投資のどちらがいいだろう」と迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。そのような方のご参考になるよう、この項目では区分マンションと比較した、アパート経営のリスクについて紹介していきます。

大きく以下のようなリスクが挙げられます。

  • (1)投資金額が大きい
  • (2)経営管理の手間がかかる
  • (3)流動性が低い
  • (4)火災・地震など自然災害のリスクが大きい

では、詳しくみてみましょう。

(1)投資金額が大きい

アパート経営の場合、一般的には「土地+建物」の購入となるため、区分マンション投資と比較して投資金額が高額になります。

区分マンションの場合1,000万円前後から投資が可能に対して、都内だと木造アパートは6,000万円程度からになることが多いようです。

このように投資金額が大きくなることが一つ目のリスクと言えるでしょう。

(2)経営管理の手間がかかる

区分マンションは、マンション全体は管理会社、賃貸に関しては賃貸管理会社に任せることができますので、オーナーはほとんど手間がかからないと言えるでしょう。

一方、アパート経営の場合、

  • 入居者の管理
  • 建物の修繕
  • 設備の定期的な点検

などコストや手間がかかります。もっとも、これらの業務を依頼できる会社もあります(ただ、相応の費用がかかります)。

(3)流動性が低い

生活スタイル変更などにより急遽資金が必要になり、アパートを売却しなければいけない事態になる可能性があります。

一般的に、区分マンションの売却にかかる期間は大体3ヶ月ほどだと言われていますが、アパートの場合、

  • 売却金額が大きい
  • 購入ターゲットが比較的少ない

などの理由から区分マンション以上に売却期間がかかります。このように、区分マンションに比較してアパートの場合は流動性が低いと言えるでしょう。

(4)火災・地震など自然災害のリスクが大きい

一般的にはアパートは木造が多く、コンクリートの区分マンションと比較して、万が一火災・地震など自然災害があった場合の損害が大きくなります。

損失を最小限に抑えるには、事前に火災保険・地震保険などの保険にきちんと加入するようにしましょう。

3、土地活用によるアパート経営とは?

平成27年の相続税法の改正により、相続税対策として土地を活用して、アパート経営を検討される方が増えています。

一般的には、建物は固定資産税評価額(実勢価格の50〜60%)で評価され、土地は路線価の80%で評価されます。

さらにに投資用不動産で第三者に貸すことで、建物の評価額が更に30%控除され、また建築を借入金で行うとそれが負債になり、相続財産はかなり少なくなります。

不動産の相続税計算方法などについて詳しくは「不動産は相続対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて」を参考にしてみてください。

土地を活用してアパート経営するには、一見メリットが多いように見えますが、以下のようなリスクに注意しておく必要があります。

  • (1)一括借り上げリスク
  • (2)空室リスク

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)一括借り上げリスク

土地活用の場合、よくあるのはハウスメーカーやアパートメーカーによる一括借り上げサービスです。

一括借り上げサービスとは、家賃保証されながら、入居者の管理、建物の修繕など一切手間かけることなく、オーナーの代わりに賃貸管理を全てメーカーに任せるシステムです。

満室の時はいいですが、万が一長期間に空室が続いた場合、メーカーから賃料下げるの交渉をしてきます。回避策として、

  • 家賃増減額請求権のない定期借家契約により借り上げ契約をする
  • 家賃増減額請求権を定めるにしても上下3%以内にするという特約をつける

などが挙げられます。

(2)空室リスク

都内の土地であればいいのですが、地方に土地がある場合空室リスクを注意する必要があります。

少子化や地方人口の減少などの原因により特に地方で賃貸物件を借りる需要が少なくなっています。アパートを建てたのはいいものの、ずっと空室続きだと融資の返済ができず、場合によって土地まで取られてしまうリスクも考えられます。

従いまして、アパート経営をする前に、きちんと賃貸のニーズがあるか確認するようにしましょう。

(3)無料で利用できるアパート提案サイト

アパートを建てる際に、

  • 土地の形に合った建物のプランニング
  • 建築費用のコストダウン

などが大切です。

下記サイトは「無料」にてお客様のニーズや目的に合った最適な建築プランなどを提案してくれますので、ぜひ利用してみてください。

■スマイスター 土地活用

スクリーンショット 2016-01-16 14.12.32⇒公式サイトはこちら

 

4、投資アパートを探すには?

投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方もいらっしゃるのではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。

それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。

以下にて、一棟アパートの物件を取り扱っている不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

(1)アイケンジャパン

スクリーンショット 2016-03-04 16.20.25

⇒公式サイトはこちら

 

(2)OMパートナーズ

スクリーンショット 2015-11-02 13.55.57⇒公式サイトはこちら

 

5、失敗しない収益物件とは?

失敗しないために、収益物件は以下のようなポイントで物件を選ばれるとよいでしょう。

  • 物件の価格は割安か
  • 空室率が低い物件か
  • 地価が上昇する可能性があるのか
  • 高利回りが期待できそうな物件なのか

など。詳しい内容については「アパート経営とは?アパート経営を成功させるために知っておきたい11のこと」参考にしてみてください。

まとめ

今回はアパート経営のリスクについて書きましたがいかがでしたでしょうか?アパート経営で失敗しないためには事前にきちんとリスクを認識し、リスク回避策を立てることが大切です。今回の内容がアパート経営を検討されている方の参考にならえば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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