サラリーマンがマンション経営を成功させるために知っておくべき8つのこと

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やる気を出す新人の女性ビジネスマン普段のお仕事が忙しいサラリーマンの方には、管理会社に任せればほとんど手間のかからないマンション経営に魅力を感じている方が増えています。

また、収入が安定しているサラリーマンの方は、金融機関からの評価も高く、有利な条件で不動産投資ローンを受けることができます。

しかし、マンション経営に興味はあるものの、マンション価格が上昇し続けている今、マンション経営を始めるタイミングなのか知りたい方もいらっしゃるでしょう。また、失敗しない投資マンションの選び方などマンション経営についてもっと詳しく知りたい方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回は、

  • 今はマンション経営の始め時?投資マンション市場について
  • 今の投資マンションの利回りの相場
  • マンション経営のメリットとは?
  • マンション経営のリスクは?
  • 新築マンションと中古マンション!投資するならどっち?
  • 失敗しない投資マンションの選び方
  • 投資マンション購入の手続き

などについて書いていきます。現在マンション経営を検討されているサラリーマンの方のご参考になれば幸いです。

※この記事は2014年10月10日に公開したものを2016年7月12日に加筆修正しました。

 

新築一棟投資法

 

 目次

1、今はマンション経営の始め時?投資マンション市場の動向について?

2、今の投資マンションの利回りの相場

3、マンション経営のメリットとは?

4、マンション経営のリスクは?

5、投資用マンション購入の手続き

6、新築マンションと中古マンション!投資するならどっち?

7、失敗しない投資マンションの選び方

8、マンション経営を始める前には?

1、今はマンション経営の始め時?投資マンション市場の動向について?

国土交通省が2016年7月5日に発表した「不動産市場動向マンスリーレポート」を見て頂ければ分かりますが、2013年からマンション価格が右肩上がりに上昇していることが分かります。

スクリーンショット 2016-07-08 10.20.46
出典:国土交通省

マンション価格が高騰している今、マンション価格が引き続き上がり続けるのか、それとも下がるのかが気になる方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。マンション投資をするか決断するにあたって上がるか下がるかは非常に重要です。

マンションの価格がこのまま上がり続けるのか、そろそろ落ち始めるのか、正確に予測することは難しいです。

もっとも以下の2つの事情を踏まえるとマンション投資を前向きに検討しても良いでしょう。

1点目

マンションの売買価格ほど上昇幅は大きくありませんが、今までほぼ横ばいになっていたマンションの賃料も2014年の後半から上昇を見せています。家賃が上昇している今はマンション経営を始める時とも言えるでしょう。

スクリーンショット 2016-07-10 8.48.22
出典:国土交通省

2点目

金融緩和により、今までなかなか融資してもらえなかった不動産投資ローンの融資枠、金利など有利な条件で受けられるようになっています。この点も、このタイミングでマンション経営を前向きに検討する事情の一つと言えるでしょう。

2、今の投資マンションの利回りの相場

今売れている投資マンションの表面利回りの相場はどのくらいになっているのでしょうか。

以下にてみてみましょう。

(1)東京都心部の一等地

  • 築10年前後の築浅物件は5%前後
  • 築古の物件は6〜7%前後

(2)東京23区

  • 8〜9%前後

が一つの目安になるでしょう。

なお、利回りの計算方法などについて詳しくは、「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」を参考にしてみてください。

3、マンション経営のメリットとは?

マンション経営するには、

  • 売却益によるキャピタルゲイン
  • 安定した家賃収入によるインカムゲイン

などによって収益を得ることができる以外に、下記のようなメリットもあります。

  • 「不動産」という「実物資産」が残る
  • 融資で加入する「団体信用生命保険」が「生命保険」の代わりになる
  • 退職後にも毎月安定した家賃収入が「私的年金」になる
  • 路線価などの評価価格により「相続・贈与税対策」として有効
  • 融資により「少ない自己資金」で始められる

内容について詳しくは「これからマンション投資は儲かる?安定収益を得るために知っておくべき5つのこと」をご参考ください。

4、マンション経営のリスクは?

一方、もちろんマンション経営にはリスクもあります。

具体的には以下のようなリスクが挙げられます。

  • (1)空室リスク
  • (2)流動性リスク
  • (3)金利上昇リスク
  • (4)事故物件リスク

などです。不動産投資において知っておくべきリスクについて詳しくは「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」をご参考ください。

5、投資用マンション購入の手続き

では、実際に投資用マンションを購入する時の手続きはどうなるでしょう。

大きく以下のような流れになります。

  1. 購入物件の予算を決める
  2. 購入物件の詳細条件を決める
  3. 不動産投資会社を選ぶ
  4. 現地見学に行く
  5. 売主宛てに買付証明書を提出する
  6. 不動産会社から物件に関する重要事項説明を受ける
  7. 売買契約を締結する(売主に手付金を支払う)
  8. (融資を受ける方のみ)金融機関の不動産投資ローン審査を受ける
  9. 決済し、物件の引き渡しを受ける
  10. (自己管理をしない方は)賃貸管理会社を選ぶ

内容について詳しくは「サラリーマンが不動産投資で失敗しないため知っておくべき9つのこと」をご参考ください。

6、新築マンションと中古マンション!投資するならどっち?

マンション経営と言っても、新築マンションと中古マンションの2種類があります。投資ならどっちにするかで迷われている方も少なくないでしょう。

以下にて新築マンションと比較した中古マンションのメリットとデメリットについて書いていきますので、参考にしてみてください。

(1)   新築マンションと比較した中古マンションのメリット

まず、新築マンションと比較して中古マンションのメリットをみてみましょう。

  • 初期費用を安くおさえられる
  • 高利回りが期待できる
  • オーナーチェンジ物件により購入後すぐ収入が得られる

などです。

(2)   新築マンションと比較した中古マンションのデメリット

一方、新築マンションと比較して中古マンションは以下のようなデメリットが挙げられます。

  • 融資をする場合の担保力が低い
  • 物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある
  • (建築年数が古い場合)耐震性などの心配がある

などです。詳しい内容については「投資用マンションとは?投資初心者がおさえておきたい5つのこと」を参考にしてみてください。

7、失敗しない投資マンションの選び方

毎月安定した家賃収入を得るには、物件の選び方は非常に重要です。

失敗しない投資マンションを選ぶ時には具体的には以下のようなポイントが挙げられます。

  • 空室になりにくい物件
  • 相場より割安な物件
  • 高利回りが期待できそう物件

などです。詳しい内容については「不動産投資の物件選びについて知っておきたい8つのこと」をご参考下さい。

8、マンション経営を始める前には?

マンション経営で失敗しないためには、事前に

  • 本やブログにて不動産投資についてのスキルをつける
  • やってしまいがちな失敗例を知る
  • 不動産投資セミナーに最新のマーケット情報を収集する

などの準備をすることが大切と言えます。

サラリーマンの方がマンション経営を始める前にやっておくべきことについて詳しくは「初心者のあなたが不動産投資を始めるまでに知っておくべき7つのこと」を参考にしてみてください。

なお、マンション経営のセミナーについて詳しくは「マンション投資にご興味がある方!おすすめマンション投資セミナー11選」をご参考下さい。

また、数多くの不動産投資会社からどの会社を選んだらいいのかと悩まれている方も少なくないでしょう。

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まとめ

今回はサラリーマンの方がマンション経営を失敗させないために事前に知っておきたいことについて書きましたがいかがでしたでしょうか。マンション経営にはメリットもあればデメリット(リスク)もあります。マンション投資を成功させるためにこの記事が参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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