これからマンション投資は儲かる?安定収益を得るために知っておくべき5つのこと

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夕暮れの新興住宅街マンション投資を始める方が増えています。マンションの一室、区分マンションは初期費用が安く抑えられるなどのメリットから人気を集めています。

今回は、マンション投資のメリット、デメリット、現在のマンション市場などについて書いていきますので、これからマンション投資を考えている方の参考になれば嬉しいです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、そもそもマンション投資とは
2、マンション投資のメリットは?
3、マンション投資のリスクは?
4、今のマンション市場は?
5、今売れている物件の利回りの相場は?
6、マンション投資はまだ間に合う?
7、物件が割安か否かを判断する方法
8、不動産投資物件はどうやって探す?

1、そもそもマンション投資とは 

マンション投資とは、マンションを購入して、その部屋を第三者に賃貸をし、家賃収入を得たり、購入時と売却時の差額で利益を得る不動産投資の一種です。

家賃水準は景気に左右されにくく比較的安定していることから、投資対象として注目されています。

2、マンション投資のメリットは?

では、マンション投資のメリットを見てみましょう。

マンション投資のメリットは以下大きく5つ挙げられます。

  • (1)実物資産投資の強み
  • (2)生命保険の代わりに
  • (3)私的年金になる
  • (4)相続・贈与税対策として有効
  • (5)借入により少ない自己資金で始められる

では、それぞれについて詳しく見てみましょう。

(1)実物資産投資の強み

株、債券や投資信託などの金融商品は、発行会社の破綻によって全ての投資が無価値になってしまうという大きなリスクがあります。マンション投資は投資したマンションが値下がりのリスクがあったとしても、実物資産が残るという金融商品と根本的に違う強みがあります。

もっとも、不動産投資には地震その他のリスクがあるので注意が必要です。詳しくは「3、マンション投資のデメリットは?」をご参照下さい。

なお、賃貸による家賃収入が得られるだけではなく、将来生活スタイル変更によりセカンドハウスとして使用する事も可能です。

(2)生命保険の代わりに

融資によりマンションを購入する際に、団体信用生命保険に加入しなければなりません。

万が一ご本人が返済期間中に死亡または高度障碍者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済されます。

残されたご家族には、無借金のマンションを残し、毎月安定した家賃収入もあります。残される家族には生命保険のような役割も果たせるのは、マンション投資の大きな特徴と言えるでしょう。

(3)私的年金になる

日本の年金は、少子高齢化により財源不足だけではなく、厚生年金も負担する保険料額だけ増大していき、年金の受給額は減少傾向になります。

マンション投資の場合、ローンの返済は家賃収入が補ってくれますので、今のうちから収益不動産投資を始めれば、賃料収入で長期的・安定的に資産形成していくことができます。

定年までに完済をすれば、公的年金に加えて家賃収入が私的年金となり、安定した老後生活がおくれるでしょう。

(4)相続・贈与税対策として有効

相続や贈与の税金は、現金や有価証券の場合は、時価に対して課税対象であるため金額も高くなります。

しかし、マンションの場合は、およそ50〜60%で評価され、土地は公示地価の80%位で評価されます。また、投資用不動産で第三者に賃貸することで、評価額がさらに30%が控除され、現金に比べ約1/3の評価となり、相続・贈与税対策としてもとても有効と言えるでしょう。

下記2,000万円をマンション投資で相続した場合の評価額を見てみましょう。

[例]購入価格が2,000万円の投資マンションを相続した場合

(建物評価:1,200万円、土地評価:800万円)

相続税の評価額:なんと 682万円

<計算方法>

—建物—

 1,200万×0.5(建物評価)×(1−0.3)(借家権割合)=420万円

—土地—

 800×0.8(公示価格の80%)×(1—0.6×0.3)(借家権割合)×0.5(事業用小規模住宅)=262万円

—評価合計—

 420万円+262万円=682万円

(5)借入により少ない自己資金で始められる

マンション投資は、ご購入予定の物件を担保に金融機関から購入資金を借入する事が可能です。

ローンを活用すれば、少額の自己資金で不動産を購入することができ、家賃収入の収益を得ることが可能です。

2015年10月に実施予定の消費税10%への引き上げを見据え、景気回復をするために金融緩和により融資条件がさらに柔軟になる見通しです。融資により物件の購入がしやすくなり、買い易い環境とも言えるでしょう。

3、マンション投資のリスクは?

投資である以上、リスクも伴うものです。続いて、マンション投資のリスクについて見てみましょう。

マンション投資は、大きく以下4つ挙げられます。

  • (1)空室リスク
  • (2)金利上昇リスク
  • (3)流動性リスク
  • (4)その他リスク

では、それぞれについて見てみましょう。

(1)空室リスク

マンションを購入したのはいいですが、入居者が居らず家賃収入が得られないという空室リスクが考えられます。

そのため、空室になりにくい物件を選ぶことが大切です。以下のような物件が空室になりにくいと言えます。 

  • ①   利便性のいい物件
  • ②   賃貸需要がある場所の物件
  • ③   競合物件と差別化できる物件
  • ④   きちんと管理されている物件

例えばですが、東京23区の物件が以上のような条件を満たします。

(2)金利上昇リスク

毎月の家賃収入からローンの返済をしていくやり方が一般的だと思いますが、変動金利型を選択した場合、返済期間中に金利が上がると支払いが増えていきます。

ローンの返済期間中に金利の上昇リスクを避けるには固定金利などの選択肢もありますが、変動金利より高く設定されていますので、きちんと返済シミュレーションをする必要があります。シミュレーションにより、どのくらい金利が上がったら利益が出なくなるかを事前に把握しておきましょう。

(3)流動性リスク

ずっと持ち続けるのであればよいですが、様々な状況の変化で売却したくなることもあるでしょう。

マンションの場合、売却しようと思った時に、市場ですぐに売れなかったり、また希望した価格で売れなかったりするリスクのことをいいます。

購入する際に以下売却しやすいような特徴がある物件を選ぶとよいでしょう。

  • ① 空室率の低い物件
  • ② きちんと管理された物件
  • ③ メンテナンスが良い物件
  • ④ 入居者ニーズにあった間取りや内装の物件

  ①を満たす例としては、東京23区の物件が挙げられます。

(4)その他リスク

上記リスク以外にも、火災、地震、入居者が自殺するなど想定外のリスクも考えられます。

不動産投資において知っておくべきリスクは詳しく「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」にてご参考にしてみてください。

4、今のマンション市場は?

2013年に引き続き東京都の中古マンション価格は上昇し続けています。

また、2020年東京オリンピックの開催も決定し、選手村や競技場が多く建設される湾岸エリアはなんと10%超の上昇となります。

この他にも、

  •  来年の相続税増税が決定し、富裕層が節税目的の不動産投資が増えた
  •  アベノミクスによる株高や円安の進行で、日本経済の好況により、富裕層の不動産投資マインドが高まった
  •  円安により海外資産家の日本への投資熱が高まり、高額物件が買われた
  •  人手不足により人件費の高騰

 などの理由によって、今後も価格が上昇する可能性は十分にあります。引き続き不動産投資は注目すべきといってよいでしょう。

5、今売れている物件の利回りの相場は?

物件価格が上昇すれば、利回りは下がってしまいます。では、今売れている物件の表面利回りはどのくらいでしょうか?

■東京都心部の一等地

  • 築10年以内の築浅物件は4%台
  • 築古の物件は6〜7%

■一等地の周辺

  • 大体5%台

■東京23区

  • 8〜9%前後

が一つの目安でしょう。

なお、都心の一等地は品薄のため、相変わらず強気の値付けが見られますが、それ以外の成約物件の平均を取れば、価格は既に横ばいに転じているとも言えるのではないでしょうか。

6、マンション投資はまだ間に合う?

今の時期に購入するなら、出口戦略はまだまだ余裕があると言えるでしょう。

2015年10月に実施予定の消費税10%への引き上げがありますが、それを乗り切れば、オリンピックが間近に控えることから経済の好調が維持され、株価上昇、給与所得のアップに繋がれば、家賃水準も上昇すること期待できるでしょう。

一方、金融緩和により融資条件がさらに柔軟になり、融資により物件の購入がしやすくなりました。買い易い環境とも言えるでしょう。

東京オリンピックが予定される2020年までの短期保有を目処に考えると、今すぐ購入する場合、キャピタルゲインを得られる可能性も十分にあると考えられるでしょう。たとえ、今以上に上昇しなかったとしても、立地や物件を吟味して購入すれば、東京オリンピックなどの影響で、5年運用して同じ価格で売却ができれば、トータルで十分に手残りが出るのではないでしょうか。

ただ、今は市場が活発していますから、売買の成約までの動きが速くなっているのも事実です。いい物件を買えるにはスピードが大切になってくるかもしれません。

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7、物件が割安か否かを判断する方法

割安物件であるか否かを判断するには、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している土地総合情報システムというデータベースがあります。その中に地域ごと、土地、マンションなど種類別に過去の取引情報が入っていますので、調べるにはかなり便利です。是非使ってみてください。

国土交通省 土地総合情報システム

スクリーンショット 2014-08-28 15.56.44http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

8、不動産投資物件はどうやって探す?

投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に契約済みのケースがほとんどです。

それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を確認することができます。

以下にて、不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

(1)シノケンハーモニー(新築物件)

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(2)日本不動産イニシアティブ(中古物件)

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(3)東京ネットワース(新築物件)

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 (4)スカイコート

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まとめ

今回はマンション投資について書いていきましたがいかがでしたでしょうか?ご参考戴き、是非安定収益を得てもらえれば嬉しいです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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