任意売却で失敗しないために知っておきたい6つのデメリット

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man standing in front of doors / Black / White住宅ローンやその他の借金の返済が滞納してしまった場合に、任意売却という選択肢を検討される方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、任意売却は自分にとって本当に一番適した解決方法であるかどうか、競売と比較したメリットはもちろん、デメリットもきちんと事前に知っておくことが大切と言えます。

そこで今回は、任意売却のデメリットについて具体的に書いていきますので、ご参考になれば幸いです。

 

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目次

1、任意売却とは? 

2、任意売却のデメリットは?

3、任意売却のメリットは?

1、任意売却とは?

そもそも任意売却とはどのようなものでしょうか。

不動産を担保に住宅ローンや借金等を借りた債務者(住宅ローンなどの借主)が何らかの理由により返済が滞納をしてしまった場合、基本的には、金融機関などの債権者はその担保にした不動産を差押えして裁判所に競売の申立てをすることになります。

任意売却とは、裁判所に不動産を競売にかけられる前に、債権者と話し合いとして、一般の不動産売買と同じように不動産会社などの業者を通じて不動産を売却することで、その売却資金を借金の返済に充てることを言います。

詳しくは「3、任意売却のメリットは?」で記載していますが、競売の場合と比較して高額で不動産を売却できるので、より多くの金額を借金の返済に充てることができ、結果としてより借金が減ることになります。

2、任意売却のデメリットは?

では、任意売却のデメリットについてみてみましょう。

具体的には以下の6つのデメリットが挙げられます。

  • (1)売買価格の交渉が折り合わない場合、債権者から任意売却の同意を得られない場合がある
  • (2)任意売却をするには連帯保証人などの同意が必要
  • (3)任意売却する場合の依頼先がわかりにくい
  • (4)住宅ローン滞納3ヶ月以上なると、信用情報機関のブラックリストに載る可能性がある
  • (5)競売にかけられる期間内で売却できない場合がある
  • (6)購入希望者の内覧に立ち会いするなどの手間がかかる

では、順番にみていきましょう。

(1)売買価格の交渉が折り合わない場合、債権者から任意売却の同意を得られない場合がある

任意売却の場合、一般の不動産売却の市場価格に近い金額で販売を行うことができます。

一方、競売の場合、個別条件によって物件価格を評価しますので、一般的には市場価格の7割で評価されることが多いです。従って、少しでも借金を減らすために、債務者は競売より高く売却ができる任意売却を選ばれる人が多いようです。

しかし、市場価格に近い金額での売却が可能とは言え、債権者である金融機関などとの残債金額と大きく差を開き、折り合いがつかない場合、任意売却への同意が得られない場合があります。

例えば、任意売却で2,000万円の物件の住宅ローンの残債が2,500万円の場合、500万円の差が開いてしまいますので、金融機関からの同意を得られない可能性があります。

このように、同意が得られない限り実行できないということが任意売却のデメリットといえるでしょう。

(2)任意売却をするには連帯保証人などの同意が必要

住宅ローンを借りる際に、連帯保証人、連帯債務者など債務を連帯している人がいる場合は、任意売却をする際に、その方々の同意を得る必要があります。

自宅の場合、一般的には夫婦が連帯保証人になることが多いですが、中には友人や知り合いに連帯保証人を依頼している方もいるでしょう。

そのような場合、連帯保証人や連帯債務者と連絡が取れなかったり、同意が得られないと任意売却をしたくてもできません。

このように、実行するにあたり連帯保証人や連帯債務者の同意が必要になるということが任意売却のデメリットといえるでしょう。

一方、競売の場合は、競売の申立てがあれば、裁判所が強制的に不動産の売却を行いますので、連帯保証人や連帯債務者などの同意をもらうことなく、競売することができます。

しかし、ここで注意して頂きたいのは、競売によって

  • 連帯保証人の義務が免除されるわけではない

ということです。従って、物件が競売後に債務者が残債を支払えず自己破産をした場合、連帯保証人の給料が差し押さえられる場合があること認識しておきましょう。

(3)任意売却する場合の依頼先がわかりにくい

競売の場合、金融機関などの債権者から裁判所に競売の依頼をしますので、債務者には何も手続きすることなく物件を売却することができます。

一方、任意売却の場合、債権者ではなく債務者自身で売却の対応をしなければなりません。その場合に検討すべき事項は以下の2点です。

①   任意売却はどこに依頼すべきか?

ー任意売却の専門業者に依頼するー

任意売却は一般の不動産売却と違って、債務整理の1種であり、不動産の専門知識の他に、債務整理に関する法律の知識や経験が必要になります。従って、任意売却をする際に、

  • 債権者との交渉や手続きに経験豊富か
  • 買主探しの情報量やネットワークが広いか

について任意売却の専門業者に確認する必要があります。

また、任意売却の専門業者を探される際に、以下のポイントで選ぶようにしましょう。

  • 会社の顧問弁護士に債務整理に強い弁護士がいるか
  • 任意売却の実績が豊富か

など。

ー弁護士や司法書士などの専門家に依頼するー

任意売却は、債務整理に関する法律の知識や経験が必要とのことから、弁護士や司法書士などの専門家に依頼する方も多いでしょう。

しかし、弁護士や司法書士は債務整理の専門家ではありますが、不動産取引の専門家ではありません。実際、不動産取引の実務などに関しては付き合いのある不動産業者へ依頼することがほとんどです。

弁護士や司法書士などの専門家に依頼する際はこの点に注意が必要でしょう。

②   任意売却は債務者個人でもできる?

任意売却の手続きは債務者個人でもできるでしょうか。

実は、一般の不動産取引と同じように、任意売却でも個人で行うことができます。

しかし、任意売却は一般の不動産取引で必要となる、

  • 購入予定者との価格交渉、内覧の対応
  • 売買契約書などの書類作成
  • 残債務の返済

などの作業の他に、

  • 金融機関などの債権者との交渉

も必要となりますので、煩雑な手続きと交渉など不慣れの作業を行うにはかなりな労力と時間が必要です。専門家に依頼するか否かは、この点も含めて検討するとよいでしょう。

(4)住宅ローン滞納3ヶ月以上になると、信用情報機関のブラックリストに載る可能性がある

こちらは任意売却に限ったデメリットではないですが、住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続くと、信用情報機関のブラックリストに載る可能性が出てきます。一旦信用情報機関のブラックリストに載ってしまうと、

  • クレジットカードが作成できない
  • 7年間程度は金融機関からの借入ができない

などの影響が出ます。

従って、住宅ローンの滞納が長く続きそうと分かったタイミングで、早めに任意売却を始めるなど対策を採ることが大切と言えるでしょう。

(5)競売にかけられる期間内で売却できない場合がある

一般的には、住宅ローンの滞納期間が3〜6ヶ月が経つと、金融機関などの債権者が物件を裁判所に競売申立てをし、裁判所は競売確定通知を受けてから3〜6ヶ月で競売を実行するという流れになります。

つまり、任意売却したいのであれば、取引は競売が実行される前に終わらせる必要があります。

普通の不動産取引は3ヶ月前後が目安だと言われていますので、任意売却で予想以上に期間がかかってしまった場合、強制的に競売にかけらてしまうことも考えられます。

(6)購入希望者の内覧に立ち会いするなどの手間がかかる

競売の場合、物件の内覧ができないので、物件が売却されるまでに債務者がやらなければならないことは特にありません。

一方、任意売却は普通の不動産売却と同じなので、購入希望者が内覧したい場合、立ち会いをするなど対応しなければならない手間が発生します。

3、任意売却のメリットは?

上記にて任意売却のデメリットを書きましたが、続いて競売と比較した任意売却のメリットについてみてみましょう。

任意売却のメリットは以下の通りです。

  • (1)市場相場に近い価格での売却が可能
  • (2)不動産売却価格から諸経費の支払いができることから、債務者負担はない
  • (3)残債が残った場合、分割返済することができる(必ずしも自己破産をする必要はない)
  • (4)周囲に知られることなく売却することができる
  • (5)家賃を支払うことにし、今の家に住み続けることができる場合がある
  • (6)債務者自分の意思で売却を決めることができる

では、順番にみていきましょう。

(1)市場相場に近い価格での売却が可能

競売の場合、売却金額が市場価格の7割の評価になる一方、任意売却の場合、一般の不動産の売却取引と同じ扱いになりますので、市場相場に近い価格で売却することができます。

もっとも、任意売却をする場合、競売にかけられるまでに任意売却の取引を終わらせる必要がありますので、売買価格と売却活動ができる期間のバランスを見ながら売却活動を行うことが大切と言えます。

(2)不動産売却価格から諸経費の支払いができることから債務者負担はない

一般の不動産売却をする場合、以下のような諸経費は売主の負担となります。

  • 売買契約書に貼付する印紙代
  • 抵当権抹消費用
  • 不動産会社に支払う仲介手数料

など。

任意売却の場合、不動産売却価格から諸経費の精算が認められていることから、本来売主が負担すべき上記諸経費は支払わなくてすみます。

(3)残債が残った場合、分割返済することができる(必ずしも自己破産をする必要はない)

任意売却にて不動産を売却したあとにも残債(借金)が残ってしまった場合、債務者の現在の収入や生活状況に応じて、無理のない範囲内で債権者と分割返済することを協議することができます。

分割返済が認められる場合、一般的には毎月の返済額は5,000〜30,000円前後が多いようです。

一方、競売の後に残債が残ってしまった場合、一括返済のみになりますので、返済ができず自己破産に追い込まれる方が多いようです。

(4)周囲に知られることなく売却することができる

任意売却の場合、一般の不動産売却活動と同じように売却をすすめることができるので、知り合いや周囲の方に返済滞納による売却であること知られずに売却することができます。

一方、競売の場合、競売される物件や所有者の情報が裁判所のホームページや新聞などに公開されますので、知り合いなどに知られてしまう可能性があります。

(5)家賃を支払うことにし、今の家に住み続けることができる場合がある

住み慣れた家から引っ越したくない方も多くいらっしゃいます。

その場合、親族や投資家の方に買ってもらい、賃貸という扱いで家賃を支払う形式で住み続けることができる場合があります。

競売の場合、どのような人にどのような目的で落札されるかは分からないので、基本交渉することはできず、引っ越さなくてなりません。

(6)債務者自分の意思で売却を決めることができる

何度も言いましたが、任意売却は一般の不動産取引と同じように売却することができますので、いつ、誰に、いくらで不動産を売却するかを自分で決めることができます。

また、引っ越しなどの日程について買主と日程調整をすることもできます。

しかし、競売の場合は、裁判所が強制的に売却しますので、債務者の都合は考慮されません。

任意売却のデメリットとメリットをきちんと把握した上で、無料相談を24時間対応してもらえる「全国個人再生支援機構合同会社」に相談してみましょう。

まとめ

今回は任意売却のデメリットとメリットについて書きましたがいかがでしたでしょうか。事前にきちんとデメリットとメリットを認識した上に、自分に適した解決方法を選ばれるにあたり参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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