任意売却とは?任意売却の依頼先や売却の流れなどについて

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Q&Aとビジネスマンこれをお読みの方の中には、住宅ローンや借金などの担保にしていた不動産が、返済滞納により競売にかけられそうな状況にあるために、任意売却を検討されている方も少なくないでしょう。

しかし、任意売却について実はよく知らないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。任意売却を成功させるには、任意売却のメリットや費用についてきちんと知っておくことが重要です。

そこで今回は、

  • 任意売却とは?
  • 任意売却にした方がいい?競売と比較した任意売却のメリットとデメリットについて
  • 任意売却はどこに売却依頼をするのか?
  • 任意売却の際にかかる費用は?
  • 任意売却にて不動産を売却する流れ
  • 任意売却をしても残債(借金)が残ったら?

などについて書いていきますので、参考にして頂けると幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、任意売却とは? 

2、競売より任意売却の方がいい?競売と比較した任意売却のメリットとデメリットについて

3、任意売却はどこに売却依頼をするのか?

4、任意売却の際にかかる費用は?

5、任意売却にて不動産を売却する流れ

6、任意売却をしても残債(借金)が残ったら?

1、任意売却とは?

そもそも任意売却とはどのようなものでしょうか。

不動産を担保に住宅ローンや借金等を借りた債務者(住宅ローンなどの借主)が何らかの理由により返済を滞納してしまった場合、基本的には、金融機関などの債権者はその担保にした不動産を差押えして裁判所に競売の申立てをすることになります。

 任意売却とは、そのように裁判所に不動産を競売にかけられる前に、債権者と話し合いとして、不動産会社などの業者を通じて不動産を売却することで、その売却資金を借金の返済に充てることを言います。

「任売」とも呼びます。

2、競売より任意売却の方がいい?競売と比較した任意売却のメリットとデメリットについて

競売を待つか、それとも任意売却をするのかと悩まれている方も少なくないでしょう。

以下にて競売と比較した任意売却のメリットとデメリットについて書きますので、参考にしてみてください。

(1)競売と比較した任意売却のメリット

競売と比較した任意売却には、以下のようなメリットがあります。

  • ①市場相場に近い価格での売却が可能
  • ②不動産売却価格から諸経費の支払いができることから、債務者負担はない
  • ③残債が残った場合、分割返済することができる(必ずしも自己破産をする必要はない)
  • ④周囲に知られることなく売却することができる
  • ⑤家賃を支払うことにし、今の家に住み続けることができる場合がある
  • ⑥債務者自分の意思で売却を決めることができる

(2)競売と比較した任意売却のデメリット

一方、競売と比較した任意売却のデメリットはなんでしょう。

具体的には以下の通りです。

  • ①売買価格の交渉が折り合わない場合、債権者から任意売却の同意を得られない場合がある
  • ②任意売却をするには連帯保証人などの同意が必要
  • ③任意売却する場合の依頼先がわかりにくい
  • ④住宅ローン滞納3ヶ月以上なると、信用情報機関のブラックリストに載る可能性がある
  • ⑤競売にかけられる期間内で売却できない場合がある
  • ⑥購入希望者の内覧に立ち会いするなどの手間がかかる

競売を比較した任意売却のメリットとデメリットについて詳しくは、「任意売却で失敗しないために知っておきたい6つのデメリット」に書いてありますので、参考にしてみてください。

3、任意売却はどこに売却依頼をするのか?

競売の場合、金融機関などの債権者から裁判所に競売の依頼をしますので、債務者には何も手続きすることなく物件を売却することができます。

 一方、任意売却で不動産を売却する場合、債権者ではなく債務者自身で売却の対応をしなければなりません。

そして一般的に、任意売却の依頼先には大きく以下の2つの選択肢があります。

  • (1)任意売却の専門業者に依頼する
  • (2)弁護士や司法書士などの専門家に依頼する

では、それぞれについて詳しくみていきましょう。

(1)任意売却の専門業者に依頼する

任意売却は、債務整理の一種であり、不動産の専門知識の他に、債務整理に関する法律の知識や経験が必要になります。従って、一般の不動産売却で依頼する不動産会社ではなく、

  • 債務者との交渉や手続きに経験豊富
  • 買主探しの情報量やネットワークが広い

という条件を満たした任意売却の専門業者に依頼する必要があります。

また、任意売却の専門業者を探される際に、以下のポイントから選ぶようにしましょう。

  • 会社の顧問弁護士に債務整理に強い弁護士がいるか
  • 任意売却の実績が豊富か

など。

(2)弁護士や司法書士などの専門家に依頼する

任意売却は、債務整理に関する法律の知識や経験が必要ことから、弁護士や司法書士などの専門家に依頼される方も多いでしょう。

しかし、任意売却は債務整理の専門家が必要以外には、不動産の専門家も必要です。従って、不動産取引の実務などに関しては付き合いのある不動産業者へ依頼することがほとんどです。

弁護士や司法書士などの専門家に依頼する際にこの点についても注意しましょう。

(3)任意売却は債務者本人でもできるの?

一方、任意売却の手続きは債務者本人でもできるでしょうか。

実は、一般の不動産取引と同じように、任意売却も専門家に依頼せず個人で行うことができます。

しかし、任意売却は一般の不動産取引で必要となる、

  • 購入予定者との交渉
  • 売買契約書などの書類作成

・決済手続き

などの作業を行う他にも、

  • 金融機関などの債権者との交渉

などの不慣れな作業を行わなければなりません。

任意売却を専門家に依頼するか否かは、このような個人で行った場合にかなりの労力と時間がかかることを踏まえて検討されるとよいでしょう。

実際に任意売却を依頼する前に、まず無料相談を24時間対応してもらえる「全国個人再生支援機構合同会社」に相談してみましょう。

4、任意売却の際にかかる費用は?

競売の場合、裁判所にて売却の手続きを全て進めてくれるので、債務者は特に費用も支払う必要はありません。

一方、任意売却で売却を依頼した場合はどうでしょう。

結論から申し上げますと、任意売却の場合も、不動産売却価格から諸経費の精算が認められていることから、債務者は支払う必要はありません。

本来、任意売却でも一般の不動産取引と同じように以下の諸経費が発生します。

  • 売買契約書に貼付する印紙代
  • 抵当権抹消費用
  • 不動産会社に支払う仲介手数料

など。

しかし、債務者が支払える能力はほとんどないということで、上記のように本来売主が支払うべき諸経費は支払わなくて済むとされています。

5、任意売却にて不動産を売却する流れ

任意売却にて不動産を売却する際の流れについてみてみましょう。

大きく以下のような流れになります。

  • (1)住宅ローンなどの返済が滞納したら、任意売却の検討をする
  • (2)任意売却の依頼先を選定する
  • (3)不動産の調査・査定をしてもらう
  • (4)売却依頼先が決まったら、専任媒介契約を締結する
  • (5)債権者などに任意売却の報告をする
  • (6)債権者などの同意があったら、正式に販売活動を開始する
  • (7)購入申し込みがあったら債権者などと交渉する
  • (8)売買契約を締結する
  • (9)決済

では、順番にみていきましょう。

(1)住宅ローンなどの返済が滞納したら、任意売却の検討をする

住宅ローンなどの返済が滞納始まると、その融資を受けている債権者から支払督促状などが郵送で送られてきます。督促状には、

  • 返済方法の見直し
  • 返済しないと不動産が競売になる

など警告文も含む大切な書類です。

督促状が届きましたら、返済方法に対して見直しした上、それでも返済が厳しい場合、「2、競売より任意売却の方がいい?競売と比較した任意売却のメリットとデメリットについて」を参考に任意売却を検討しましょう。

(2)任意売却の依頼先を選定する

上記「3、任意売却はどこに売却依頼をするの?」で書きましたように、売却の依頼先を検討することが必要です。

①任意売却の専門業者に依頼する場合

任意売却の専門業者は債務整理などの専門知識が必要なことから、依頼できる会社はけして多くはありません。

以下3つの任意売却の専門業者をピックアップしましたので、参考にしてみてください。

■ 任売市場

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http://ninbai-ichiba.com/

■ NBC不動産情報センター

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http://www.citylife-zero.com/

■ 東京情報センター(株)

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http://www.tokyo-jc.com/

②弁護士や司法書士などの専門家に依頼する場合

一方、弁護士や司法書士などの専門家に依頼する場合、インターネットにて「任意売却 弁護士」などのキーワードで検索することができます。

以下、無料相談できる弁護士事務所を3つピックアップしましたので、参考にしてみてください。

■ 弁護士法人 ベリーベスト法律事務所

スクリーンショット 2014-12-23 21.24.53
https://www.vbest.jp/

■ 弁護士法人リーガル東京

スクリーンショット 2014-12-23 21.25.48
http://www.fudousan-law.com/

 ■ 弁護士法人 村岡総合法律事務所

スクリーンショット 2014-12-23 21.28.29
http://ninbai119.com/

(3)不動産の調査・査定をしてもらう

売却依頼先に不動産の調査や査定をしてもらい、自分の不動産の市場価値を把握しましょう。

(4)売却依頼先が決まったら、専任媒介契約を締結する

不動産の売却依頼先が決まりましたら、売却の依頼をするということで依頼先と専任媒介契約を締結します。

任意売却の場合、一般の不動産取引のように何社も同時に売却依頼することができないため、契約形態は「専任媒介契約」のみになります。

なお、一般の不動産取引で売却依頼をした際に締結できる契約形態については、「不動産を売りたい方必見!高額で不動産売買する方法」をご参照下さい。

(5)債権者などに任意売却の報告をする

専任媒介契約が締結されましたら、売却依頼先(専門不動産会社や弁護士・司法書士などの専門家)から債権者や連帯保証人などに対して任意売却の依頼を受けたことについて報告を行います。

また、不動産の売り出し価格についての交渉も行います。

(6)債権者などの同意があったら、正式に販売活動を開始する

債権者や連帯保証人などから任意売却の許可が出来たら、正式に販売活動が開始となります。

(7)購入申し込みがあったら債権者などと交渉する

購入希望者から購入申し込みがあれば、売買希望価格を元に債権者への返済配当契約書を作成して、交渉を行います。

返済配当契約書には、

  • 売買価格
  • 仲介手数料
  • 引っ越し費用

などの金額を細かく記載しています。

(8)売買契約を締結する

債権者などから同意が得られれば、買主と売買契約を締結します。

その際、一般の不動産取引では、売主は買主から売買価格の1割前後の手付金をもらうことになりますが、任意売却の場合、その手付金も借金返済の費用になりますので、仲介業者が預かる形になります。

(9)決済

決済する場所は買主が融資を受ける金融機関の最寄りの支店で行います。

決済の際に、債権者や連帯債務者なども出席することになります。

6、任意売却をしても残債(借金)が残ったら?

任意売却にて不動産を売却しても残債(借金)が残ってしまうことも考えられます。

その場合、債務者の現在の収入や生活状況に応じて、無理のない範囲内で債権者と分割返済することを協議することができ、必ずしも自己破産する必要はありません。

分割返済が認められる場合、一般的には毎月5,000〜30,000円前後の返済額になることが多いようです。

一方、競売の後に残債が残ってしまった場合、一括返済のみになりますので、返済ができず自己破産せざるを得なくなる方が多いようです。

まとめ

今回は任意売却にて売却する場合の依頼先や流れなどについて書いていきましたがいかがでしたでしょうか。任意売却を成功させるため参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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