建売住宅とは?購入で失敗しないために知っておきたい5つのこと

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建売住宅とは夢の一戸建てをそろそろ購入したい!

この記事をお読みの方にはそのようにお考えの方もいらっしゃることでしょう。

 でも、「建売住宅は建築の質が低いから欠陥住宅の可能性が高い」「アフターサービスやってくれないよ」など聞いて不安になることもあるでしょう。失敗しないためには、物件を選ぶ前にきちんと建売住宅に知っておくことが重要です。

 そこで今回は、

  • 建売住宅とは
  • 注文住宅と比較した建売住宅のメリット
  • 注文住宅と比較した建売住宅のデメリット
  • 建売住宅を選ぶ際のポイント
  • 建売住宅購入の流れ

 などについて書いていきます。ご参考になれば幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、建売住宅とは

2、注文住宅と比較した建売住宅のメリット

3、注文住宅と比較した建売住宅のデメリット

4、建売住宅を選ぶ際のポイント

5、建売住宅購入の流れ

1、建売住宅とは

(1)そもそも建売住宅とは?

建売住宅とは、不動産会社などが家を建築して土地と合わせて販売する住宅のことを言います。分譲住宅とも言います。

一般的には、既に完成している物件がほとんどです。

(2)売買形態について

建売住宅の売買形態としては、

  • 建築主が直接販売する「売主」形態
  • 仲介会社による「仲介」形態

の2パータンがあります。「売主」形態の場合は仲介手数料がかからないのに対し、「仲介」形態の場合には仲介手数料がかかるので、事前に売買形態について確認するようにしましょう。

2、注文住宅と比較した建売住宅のメリット

一戸建ての購入を検討する際に、注文住宅と比較される方もいらっしゃいます。

以下にて注文住宅と比較した建売住宅のメリットについて紹介します。一戸建てを購入するにあたり建売住宅にしようか注文住宅にしようか悩まれている方は参考にしてみてください。

(1)建築件数が多いため、建築が安く抑えられる

建売住宅の場合、プロジェクトとして同時に複数棟建築されるケースが多いので、建築の材料や設備はまとめて安く仕入れすることができ、物件の費用を安く抑えることができます。

一方、注文住宅の場合、一つ一つの部品や設備を注文することになるので、材料費などの点では費用が高くなります。

以下のグラフを見て頂ければ分かりますが、建売住宅は注文住宅より1,000万円安くなるという結果が出ています。

スクリーンショット 2016-05-13 12.31.50 

出典:SUMMO

もっとも、自分でコストかけるところとかけないところを選択することができるので、工夫次第で費用を安くすることは可能です。

(2)土地と建物をまとめて住宅ローンの申請ができる

建売住宅の場合、マンションの購入と同じように、住宅ローンは土地と建物をまとめて申請することができます。

一方注文住宅は、土地と建物の住宅ローン申請は別々となっているため、準備する書類や手続きが手間になる傾向があります。

(3)土地と建物の価格が明記されていることから予算の計画が立てやすい

建売住宅の場合、土地と建物の価格が明記されているので、予算の計画が立てやすいといえます。

一方、注文住宅の場合、土地と建物の決済が分れています。

それに加え、建物の支払いが

  • 着工時
  • 上棟時
  • 竣工時

など分割で支払うことが多く、住宅ローンの申請で手続きが非常に手間になります。

また、土地の購入を住宅ローンで融資を受けた場合、建物の建築進捗に関係なく、融資がおりたタイミングで利息の返済が発生します。資金計画を立てる際に注意しておきましょう。

(4)間取り・デザインを直接確認することができる

一般的には建売住宅の場合、買い手が購入を検討するのは建築の途中または完成している段階なので、間取り・デザインを直接確認することができます。

建築前の段階であっても、一般的に設計プランが固まっていることが前提で販売されるので、間取り・デザイン・日当たりなどのイメージがつきやすいといえます。

一方、注文住宅は間取り、設備など自分の好みに合せて決めることができる一方で、図面や部材のサンプルでしか確認することができないため、全体の仕上がりイメージがつきにくい傾向がありまう。

3、注文住宅と比較した建売住宅のデメリット

次は、注文住宅と比較した建売住宅のデメリットについて説明していきます。

(1)間取りやデザインなどについてオリジナリティを追求することが難しい

注文住宅と比較して建売住宅の最も大きなデメリットとしては、やはり間取りやデザイン、色合いが予め決まっていることから、自分の好みに変更することが難しいという点が挙げられます。

(2)事前の品質チェックが難しい

建売住宅は、既に完成されていてすぐ入居ができるというメリットがありますが、一方、既に完成していることから事前の品質チェックが難しいというデメリットが挙げられます。 

その場合、

  • 重要事項説明書
  • 建物の設計図
  • 建物の確認申請書
  • 確認済証
  • 検査済証

など品質保障となる書類を一式きちんと用意してもらうようにしましょう。

建売住宅と注文住宅の違いについて詳しくは「注文住宅と建売住宅の違いは?知っておきたい6つのこと」を参考にしてみてください。

4、建売住宅を選ぶ際のポイント

最後に、建売住宅を選ぶ際のポイントについて紹介します。

建売住宅の購入で失敗しないために事前にきちんとおさえておくことが重要です。

大きく土地と建物に分けて紹介します。

(1)土地について

まず、土地のチェックポイントをみてみましょう。

大きく以下4つのポイントが挙げられます。

①地盤の強度

地震や大雨など自然災害時の被害を最小限におさえるには、地盤の強度をしっかりと確認しておく必要があります。

特に以前、沼地や水田などであったような土地は地盤が弱かったりします。

また、低地、傾斜面を造成された土地などの場合、地盤調査や補強工事の内容についてきちんと確認しておくことが重要です。

②敷地と道路の接道状況

敷地と道路に接道する部分の方向の向きが土地の価格に大きく影響します。

例えば、敷地と道路に接道する部分の方向の向きが南向きだと、日当たりがよいことから土地は比較的高額になる傾向があります。

もっとも、間取り、窓を大きくするなど工夫次第で日当たりを良くすることもできるので、北向きはよくないというわけではありません。

また、敷地と道路に接する間口が2m未満では、建物の建替えができないなどの決まりもありますので、このような法律的な観点も含めて確認するようにしましょう。

③土地の用途制限

計画的な街づくりをするために、国や自治体は自由勝手な開発をしづらいよう土地の利用方法について様々な制限を設けています。

購入する予定の建売住宅の土地の用途制限を事前にきちんと抑えておきましょう。

④将来の都市計画

将来の都市計画によって、道路が拡張されたり、新設されたりなど区画整理の予定がある地域の場合、立ち退きに追われるなど居住環境が大きく変わる可能性があります。

一般的には契約書に記載されていますが、自分で区役所の「都市計画課」に確認することができるので、事前にチェックしておきましょう。

(2)建物について

続いて、建物の5つのチェックポイントをみてみましょう。

①建物の建築基準

建売住宅は建築基準法などを踏まえてプランが立てられた上で建築が進められるので、それほど気にすることはありまえせんが、将来建替えする時にもっと大きく建てたい、3階にしたいなど現在と違うプランにしたいと考えている方は、きちんと 

  • 建ぺい率
  • 容積率

などの建築基準を確認するようにしましょう。

②建築工法

一戸建てには、大きく

  • 在来工法
  • 2☓4工法

という2つの建築工法があります。

簡単に増改築ができる在来工法と比較して、2☓4工法は増改築しづらいといえます。将来的に増改築する可能性がある方は建築工法をきちんと確認するようにしましょう。

③地震に強い地盤

建築工法によって地震に対する強さの差は大きく異なるわけではありません。もっとも、地盤の強さは地震に対する強度として注意しておく必要があります。つまり、より地震に強い建物を選びたいのであれば、建物の基礎に着目することが重要です。

一戸建て住宅の基礎は大きく2種類があります。

  • 床下全体を鉄筋コンクリートで固める「ベタ基礎」工法

スクリーンショット 2014-11-27 11.29.52

  • 建物の外周や主要な耐力壁に沿って、逆T字型に鉄筋コンクリートで縁取りをする「布基礎」工法

スクリーンショット 2014-11-27 11.30.42

 なお、「ベタ基礎」工法は、軟弱地盤の土地でよく使われる基礎工法です。従って、建売住宅を購入する時にベタ基礎工法が使われた場合、地盤が弱い可能性が高いので、その点も含めてきちんと確認するといいでしょう。

④ガス・水道・電気などのインフラ関係

建売住宅の場合、売買価格の他に水道工事の費用は別途かかることがあります。予算オーバーしないように事前に確認しておきましょう。

⑤建物の建て付け

建売住宅を選ぶ際の最後のポイントとして、建物の建て付けにも着目しておきましょう。

具体的には、

  • ドアや窓、収納扉などの間口部の開け閉め
  • 部屋の広さや使い勝手
  • 基礎にひび割れがないか
  • 水漏れがないか
  • 設計書や仕様書などの書類通りに建てているかどうか

などの点をチェックしましょう。

建売住宅購入する際のポイントについて詳しくは「不動産を購入するなら一戸建て?マンション?メリット・デメリットについて」を参考にしてみてください。

5、建売住宅購入の流れ

最後に、建売住宅を購入する場合の流れについてみてみましょう。

建売住宅は土地と建物をまとめて決済することができるので、おおよそマンション購入と同じような流れで進めていくことになります。

  • 予算決め
  • 立地、間取りなどの条件を決める
  • 物件を検索する
  • 現地確認
  • 買い付け証明書を提出
  • 不動産会社から重要事項の説明を受ける
  • 売買契約を締結する
  • (融資を受ける方のみ)住宅ローン審査を受ける
  • 決済を行う

など。不動産購入の流れについて詳しくは「不動産投資は意外と儲からない?それでも購入すべき理由」を参考にしてください。

まとめ

今回は建売住宅について書きましたがいかがでしたでしょうか。建売住宅の購入を検討されている方にご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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